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伊春住房和城乡建设局
来源:    作者:超级管理员    日期:2018-07-02

关于推进全市城镇老旧

住宅小区维修改造的指导意见

 

推进全省城镇老旧小区改造,是省委、省政府作出的一项惠及民生的重大举措,市委、市政府为全面贯彻、落实省委、省政府的工作部署,解决多年来由于投入不足,管理缺失,一些楼房和小区不同程度存在设施不配套、环境脏乱差、安全隐患较多和无物业管理等问题,为切实提高单、散、危楼和老旧小区居民生活质量。按照黑龙江省人民政府办公厅黑政办规【201837号文件精神,经市政府同意,结合我市实际,现就推进全市城镇老旧小区改造提出如下意见。

一、总体要求

(一)指导思想。以党的十九大精神为指导,贯彻省委十二届二次全会精神,坚持以人民为中心的发展思想,紧紧围绕改善人居环境,坚持共同缔造理念,采取政府主导,业主参与,社会支持,企业介入,原产权单位分担,物业企业进驻等方式,与社区建设,社区管理紧密结合,共同推进老旧住宅小区维修改造,有序扩大物业管理覆盖面,切实提高广大群众生活品质。

(二)工作目标。从2018年起,利用5年时间,逐步完成全市城镇老旧小区维修改造,实现基本使用功能得到完善,居住环境明显好转。

(三)改造范围。全市建成使用在20年以上,配套设施不全,环境脏、乱、差的老旧住宅小区和有维修使用价值的楼房。

二、改造原则

(一)政府统筹,市场运作的原则。各县(市)区(局)政府是改造、组织、实施的责任主体,要本着既要量力而行又要尽力而为的原则,对维修改造工作负总责。按照各级政府组织,社区实施,物业部门参与的工作机制,明确和落实各方责任。积极鼓励采取市场化运作方式维修和改造老旧住宅小区,对不具备市场化运作条件的老旧住宅小区,采取谁受益谁出资方式进行维修和改造。在维修改造实施中,既要兼顾政府,又照顾居民和企业等各方利益,管控好市场化运作项目的收益分配。

(二)业主自愿,先易后难的原则。老旧小区改造是关系到业主的切身利益,维修改造前要广泛征求业主意见和需求,“改不改”,“怎么改”由业主说了算。各级政府要坚持“问题导向”精准施策,引导业主积极申请住宅专项维修资金或分摊改造费用。对居民支持,改造前组建业主大会,业主委员会的老旧住宅小区予以优先改造。(对纳入改造规划的要优先改造)

(三)统一规划,同步改造,保证质量,便民利民的原则。在维修改造中涉及到供水、供电、供暖、排水、线缆等要按照统一规划设计,统一招标管理,统一质检监理,统一验收交付的方式进行,防止“重复作业”“破坏作业”降低管理成本,科学组织实施。各级政府要把老旧小区维修改造纳入城市建设中来,做到“一步到位”。在改造中要积极采用新技术,新工艺、新材料、新设备,提高小区整体品质。解决居民关注的热点难点问题,切实改善居民生活环境质量。

(四)因地制宜,阳光透明,完善机制,督导考核的原则。老旧住宅小区整治改造要实事求是,科学评估,尊重小区自然条件,突出自身特点。科学制定改造方案。应该改造的一定改造到位,对改造价值不高,短期内不能整体拆除的旧楼房,原则上只做应急性维修改造。对需要改造的小区在改造前各社区要将改造的招投标施工组织、改造内容、规划设计等内容都要公开公示,审计部门及时跟踪审计,实现全程阳光透明。着眼长远,建立长效管理机制,落实物业管理,巩固整治成果。建立督导、检查、考核机制,发挥典型示范带动作用,对整治工作组织实施不力的及时问责。

三、改造内容

老旧小区维修改造要从小区的实际出发,注重房屋应急性维修改造,完善配套设施和环境整治等内容,有条件的可适当增加改造内容。

(一)安防设施

1、提升小区出入口形象。根据小区实际,在不影响城市交通路网布局的前提下,可增设出入口大门,小区门卫值班室,安装车辆道闸等出入管理系统,增加居民安全感。

2、完善小区监控系统。小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头,有条件的小区宜实行无死角监控。

3、维修或安装楼宇单元防盗门。除已有单元防盗门且质量较好的可不予更换外,其它情况应予以安装或更换新门。

(二)环卫消防设施

1、取消楼体垃圾道,按标准配建垃圾收集点,设置密封式垃圾桶(箱)。垃圾应日产日清,无垃圾死角。

2、清理乱搭乱建,清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。应做到小区内无新增违章建筑,既有违章建筑得到依法处理。

3、清理疏通消防通道,完善消防配套设施,确保救护和消防通道通畅。

(三)环境设施

1、对小区道路实施硬化、修复或重建,建立、完善小区车行、人行道路系统。

2、整治完善庭院绿化,适当增加居民活动空间,增补健身器材。

3、清理占用道路、绿地停车。合理设置小区内机动车、非机动车停车位,统一管理,停放有序,标识规范。

4、补齐小区楼牌、门牌,增设小区文化宣传栏,便于群众浏览。

5、完善小区照明系统,补齐路灯、楼道灯。

6、整修楼宇外墙,做好保温贴建。共用部位内墙与顶棚平整整洁,饰面颜色体现小区特色,宜以浅色、亮色为主,侧墙宜做耐污墙裙。

7、维修楼宇单元入口台阶、坡道,使其结构稳固安全、外观整洁完整、尺度规范舒适、方便居民使用。

8、修缮楼宇公共部位窗户。通过维修或更换,改造后的窗户应安装牢固无缺失,窗体完整无变形,开启灵活、关闭严密。

9、整修公共楼梯踏步和扶手,确保安全稳固、构件完备、外观整洁。

10、修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。使其满足建筑功能要求。

(四)基础设施

1、对雨水、污水管道有破损、易淤堵的管段要进行重点检查,更换或重建局部管道和检查井、井盖。新建或重建道路时,应分别建设雨水和污水管道系统,实现雨污分流。

2、按照先地下、后地上的原则,整治更新供水、供热、供气管道及供电、通信、有线电视等电气线路。能埋地下的,应进行埋地,不能埋地的管线应由相应的专业经营单位,进行梳理归整。

3、供电、供水、供热设施应由专业经营单位全部实现一户一表管理到户,对老化、破损、跑漏的管道及电气线路应予以更换。

(五)便民设施

1、小区内合理集中配置体育健身设施,满足小区居民基本生活要求。

2、整治室外便民商业摊点,规范商业牌匾,应与小区整体环境协调统一。

3、根据小区实际情况,可采用新建、改建或扩建的方式提供社区党建活动用房、老年活动室,物业管理用房等涉及百姓活动的场所。进行既有建筑节能改造,平改坡等惠民利民建筑节能改造。

   四、改造方式

(一)市场化运作。对具备市场化运作改造条件的老旧小区,采取赋予小区特许经营收益,建设停车位租售收益、公共区域广告收益等政策激励方式,积极引导和调动物业服务企业,大型国有企业和有一定实力的民营企业投资改造的积极性,不断提高市场化运作改造比例。

(二)单位主导。对于大专院校、医院和大型国有企业等单位自建的职工住房,落实产权单位的主体责任,采取原产权单位投资,职工投入等方式积极推进改造工作。

(三)联合改造。各地政府可以创新改造方式,针对不同小区和企业参与改造的意愿,可采取政府和物业服务企业联合按照一定比例出资改造,改造后通过物业服务企业经营管理,物业补助和特许经营等方式,逐步回收改造成本,也可采取物业服务企业和其他企业联合,各方按照一定比例出资改造,改造后由物业服务企业经营管理,通过物业服务企业经营收益以及建地下停车场,加装电梯等设施设备使用费,租赁收益的合理分配,回收改造成本和企业收益。

五、扶持政策

(一)加大政府投入。2018—2022年各地财政根据当地实际,统筹安排一定资金,用于老旧小区的市政公用基础设施与公共服务设施配套、安全消防系统建设和建筑节能改造。

(二)资金支持。各县(市)、区、(局)要统筹安排财政补助资金,用于老旧小区改造,对老旧多层楼房加装电梯的施工单位,对接管老旧小区的骨干物业企业并积极参与维修改造的给与专项补助,补助标准由当地政府据实核定,并上报市政府审批。

(三)政策支持。对符合规划,土地、消防、住建和安全等条件,实施市场化运作改造的项目,规划部门根据控制性详细规划和修建性详细规划或建设工程设计方案,依法予以行政许可;国土资源部门根据改造加层建筑面积,核算土地出让面积,按照国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点的土地价格予以出让;住建部门依法办理施工许可;消防部门依法进行消防设计审查和竣工验收。在原建设项目用地范围内加装电梯的,按照不增加原有不动产建筑面积办理,不需办理占用土地等相关手续,不再征收地价款,不需缴纳城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费,不需办理不动产登记手续,也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记、在有利害关系的业主意见统一情况下,不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距问题。凡涉及规划、设计、土地、施工、消防审批的,要简化工作流程、缩短审批时限,加快审批进度。

(四)鼓励单位分担。供电、通讯、有线电视、供水、排水、供热等单位,要积极支持配合地方有关部门,将相关老旧小区电力(供电部门产权部分)、通讯、有线电视、供水、排水、热力等线路和设施的改造、迁移、缆线整治业务,按老旧小区整治改造进度同步完成改造或迁移任务。

(五)吸引社会资助。在老旧小区改造中,要积极充分利用养老、文教、体育、残疾等事业发展资金,积极支持老旧小区的养老、托幼、公共活动场所、体育健身器材等社会公益项目的建设运营;号召当地大中型企业资助,支持老旧小区设施改造、物业管理和社会公益项目。

各县(市)、区、(局)要根据实际,尽快制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法,按规定和程序使用专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备的维修,更新和改造。

(六)经营激励。激励物业服务企业承担老旧住宅小区维修改造和服务任务。

1、规模经营激励。以社区为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定一家骨干物业服务企业接管,使其通过规模化经营降低成本。

2、特许经营激励。收物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、场地租赁收费权、车库租赁费等,通过物业服务合同约定,一并赋予物业服务企业,弥补其物业收费不足。

3、拓展经营激励。允许物业服务企业在法律法规范围内,围绕物业服务,自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务,收费可与业主协商。

4、后续经营激励。对自愿接管老旧住宅小区(单、散、危楼)建筑面积5万平方米以上签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业服务企业,在今后参与物业项目投标时其评标总分可上浮10%

六、具体措施

1)加强组织领导。老旧小区改造和物业管理情况复杂,涉及面广,是一项惠及民生的系统工程,各县(市)、区、(局)必须强化责任认识,切实加强组织领导,市政府成立推进城镇老旧小区维修改造领导小组,要成立领导小组,建立“一把手”负责制,区政府(林业局)为责任主体、社区组织实施、物业部门和相关企业全程配合,扎实推进老旧住宅小区维修改造和物业管理工作。

2)开展调查摸底。2018730日前各县(市)区、(局)要抽调专人,成立办公室开展实地调查,摸清当地老旧小区数量、面积、户数、人口等(见附表),于710日前 将调查摸底情况上报市住建局。

3)编制规划。各地要根据摸底情况,编制改造规划和年度计划,制定改造工作方案,明确分工、工作目标和扶持政策,并于815日前将本地2018—2022年老旧小区改造规划和年度改造计划,报市住建局。

4)广泛宣传动员。由各街道办事处、社区牵头,对列入规划改造的老旧小区业主进行动员,宣传改造政策,引导业主支持参与老旧小区改造。

5)注重质量安全。强化老旧小区改造工程质量安全监管,各县(市)、区、(局)住建部门要认真履行工程质量安全监管职责,督促各方主体严格落实质量安全责任,签订责任书,发现存在质量安全问题的要认真整改,并依法予以处罚。